재태크 초보 - 전세난 그리고 밀어 올려진 서울 외곽과 경기 아파트 기사를 보며

 

 

# 전세난 그리고 밀어 올려진

전세난 어서 오고.

그리고 그에 따라 중저가 주택 매수를 자극하는 형국이다.

최근​ 껑충 뛴 전셋값에 서울 외곽과 경기도에서 아예 아파트 매입에 나서는 사례가 늘고 있다.

전세물건 부족으로 한두 달 사이 전셋값이 최고 2억∼3억 원까지 뛰자 돈을 더 보태 중저가 주택 매수로 돌아서고 있는 것이다.

아파트 매매시장에서 매수세가 붙으며 상대적으로 저렴했던 중저가 아파트값도 상승 압박을 받는 형국이다.

블로그를 꾸준히 한 장점은 이렇다.

어랏 과거에 내가 이런 것에 관련되어 쓴 것 같은 데라고 어렴풋이 기억이 나고,

기록이 남아있다는 점이다.

 

한국은행 11월 주택시장 모니터링 자료를 보며

#확증편향인간은 자신의 신념에 허점이 생기는 것을 좋아하지 않는다. 그렇기 때문에 먼저 이론을 세우고 &...

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2015년에 쓴 글을 한 번 되돌아본다.

2015년 한국은행 주택시장 모니터링 자료를 정리했었다.

당시 아래와 같이 요약했었다.

정리하면,

주택가격 상승원인은,

(A) 전세수요의 매매 전환 - 아 전세 또 올려, 집주인 이 XXX 더러워서 내가 집산다!

(B) 자금 조달비용 하락 - 나 대출할 때 6~7%인데 지금은 3~4% 구만.

(C) 주택의 대체 투자상품으로 인식 - 주식도 쪽박이요, ELS도 젠장 투자할게 없네, 다시 집?

이렇다는 것이다.

 

2015년만 해도 대출 금리가 3~4%였구먼.

2015년 전세가가 오른 이유 중 하나는,

주택 가격이 떨어질 것을 우려한 사람들이 전세로 몰린 원인도 있었다.

현재와 상황이 많이 달랐다.

단지,

비슷한 흐름으로 가는 것은 결국 전세가가 올라 매매로 전환되는 형국이다.

그는 "전셋값이 너무 뛰니 이 동네 사람들도 김포나 고양, 파주로 밀려나는 상황"이라며 "얼마 전 전세 만기도 안 됐는데, 급하게 전세를 빼서 김포에 집을 사서 가는 경우를 봤다. 김포는 규제가 없어 대출도 많이 나오고 아직 집값이 괜찮다며 발 빠르게 움직인 것"이라고 전했다.

2020년 뉴스

2015년에 전세 관련 대출이 워낙 잘 나왔던 터라,

전세가 올라도 추가 대출받아서 눌러 앉은 사람이 많은 형국이었다.

지금도 눌러 앉은 사례가 많은데,

그때와 다르게 이번에는 임대차법을 통해서다.

결국 당시나 지금이나 눌러 앉았기에 전세 매물이 부족했다.

중계동 B 공인 대표는 "임대차법이 바뀌면서 어지간하면 다들 2년 더 계약을 연장하고 눌러앉고 있어 전세 매물이 거의 없고 전셋값도 많이 올랐다. 취득세와 재산세 등 세금을 많이 올려 다주택자 매매에 의한 전세 공급도 안 되는 상황"이라고 말했다.

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이어 "전셋값이 올라 아예 매매를 고민하는 분들도 있는데, 집값도 너무 비싸다 보니 이쪽에서는 엄두를 못 내고 더 외곽 지역을 알아보는 상황이라고 말했다.

그리고 2015년 당시처럼 전세 니미 씨앙! 하면서 내가 더러워서 사고 말지!라고 결심했지만,

지금은 워낙 집값이 올랐기에 본진 보다는 주변부 구매로 몰리는 형국이다.

김포 걸포동 K 공인 대표는 "서울 전셋값이 뛰니까 이쪽에 아파트를 사러 온 사람이 많았다. 집값이 상대적으로 저렴하고 지하철이 뚫려 여의도나 마포 정도로는 출퇴근도 충분히 가능하기 때문에 지하철역 주변 새 아파트 위주로 찾는 상황"이라고 했다.

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김포 운양동 G 공인 대표는 "이제 김포도 거래가 안 되는 상황"이라며 "전세난에 밀려 매매로 전환한 수요는 있는데, 집주인들이 값이 더 오를 것으로 보고 물건을 들이고 계약을 보류하고 있다"고 전했다.

# 전세-매매 갭 축소

전세가 오르고 있는데,

매매가는 별로 오르지 않는다라.

그렇다면 그 갭이 축소되고 있다는 것인데.

 

8일 부동산업계에 따르면 최근 서울을 비롯한 수도권에서 아파트 매매가격과 전세가격 간 차이가 크게 줄고 있다. 지난 7월 말 이후 전·월세상한제, 계약갱신청구권 등 새 임대차보호법이 시행되면서 전셋값은 급등세이지만 아파트값은 각종 규제 및 세제 강화로 보합세에 머물면서 나타나는 현상이다.

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전문가들은 당분간 전세가와 매매가격 차이가 계속 좁혀질 것으로 전망하고 있다. 수도권 직주근접 단지 내 바로 입주가 가능한 ‘똘똘한 한 채’에 수요가 몰리고 있지만 매물이 귀하다. 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 증가, 청약 대기 수요 등도 전세 수요를 증가시키는 요인이다.

그리고 부동산 전문가가 아니라도 다 들 알다시피,

전세-매매 간격이 좁아지면 좁아질수록,

소위 갭투자 가능성이 높아진다.

그리고 갭투자가 활성화되면 자연히 집값 상승 압력을 받겠지.

하지만,

갭투자의 환경이 조성되어도,

대출이 막히면,

소위 총알이 없다면 사실상 이루어지기 힘들다.

하지만,

전세라는 제도는 어찌 보면 개인 간 자본 조달의 한 가지 형태이다.

전세가 자체가 오르면 여윳돈이 생기는 효과도 있다.

즉,

은행을 통하지 않은 자금 조달 효과가 있는 것이다.

역시나...

대출 막았더니 전세금 올려서 또 '갭투자' 하나

‘500조원’. 국내 전세시장에서 집주인이 세입자로부터 받은 보증금으로 추정되는 금액이다. 금융권의 추정치지만 전세금은 일종의 사금융 형태.

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전세금 인상으로 만들어진 자금이 또 다른 시드머니 역할을 할 수 있다는 점이다. 이들 자금이 다시 부동산시장으로 유입돼 투기행위로 이어질 공산이 크다는 게 전문가들의 지적이다.

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문제는 이처럼 전세금을 올려 마련한 자금이 시드머니가 돼 다시 ‘갭투자’로 이어질 수 있다는 점이다. 주택담보대출 규제 효과가 떨어진다.

이렇게 자금이 서로 물려 돌아가는 것을 보면,

부동산 정책이라는 게 참으로 어려워 보인다.

이명박 정부 시절 부동산 정책을 잘 잡았었다.

시장 원리를 나름 잘 이용해서 잡았다고 하나,

사실 당시에 사람들이 부동산보다 주식 쪽에 관심이 많은 시기였다.

만약 지금처럼 전세금이 오르면,

아마 사람들은 부동산 시드머니 대신 주식 시드머니로 사용했을 것이다.

전반적인 분위기가 확실히 달랐다.

선대인의 부동산 폭락론이 대단한 이론이라서 사람들이 빠져들었던 것은 아니다.

단순히 부동산은 폭락한다고 생각했으면 이러지 않았지,

많은 사람들이 부동산은 폭락한다,

고로 부동산에 투자하는 것은 미련하다.

대신 그 자금으로 주식 고고!

이런 연결 고리가 있었기에 부동산 폭락론이 힘을 실었다.

많은 개인 투자자들은 부동산은 폭락할 거라는 멍석을 깔며,

이를 주식에 과감하게 들어갈 핑계로 삼은 사람도 많았다.

지금 상황도 글쎄,

나부터 여유 자금이 있으면 부동산에 더 투자하고 싶은 게 사실이다.

주식에 투자할 바에는 차라리 매우 매우 똘똘한 한 채를 가지고 싶소이다.