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재테크 초보 - 부동산 아주아주 기초적인 이야기 #3일반 정보 2024. 1. 29. 03:10
2편에 이어
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# 대출의 승리?
대출 이용 금액과 아파트 상승률에 관한 기사가 하나 있었다.
그래프가 보여주는 것은 명확하다.
대출이 많으면 많을수록 아파트 상승률이 높았다.
빚 많이 져도… 비싼 집 산 사람이 승자였다
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아파트 값이 대출금의 절반 이상인 1억원가량 오른 것으로 조사됐다. 비싼 집일수록 가격 상승폭이 커서, 7억 넘는 집을 산 사람들은 아파트 매입 이후 집값이 대출금의 80% 넘게 올랐다.
그리고 대출을 땡껴 얻은 부동산 규모는 총자산의 차이까지 이어졌다.
대체적으로 부동산 규모에 따라 총자산도 변했다.
2019년 경제활동 가구의 총자산은 평균 4억1997만원으로 2018년 4억39만원 대비 1958만원 증가했다. 총자산의 76%를 차지하는 부동산은 3억1911만원으로 2018년 3억386만원 대비 1525만원 늘어 총자산 증가에 가장 큰 영향을 미쳤다.
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가구소득 1구간과 5구간의 부동산 자산 격차는 2018년 11.6배에서 2019년 12.3배로 더욱 벌어져 자산 역시 빈익빈 부익부를 현상을 보였다.
한국감정원의 주택 가격 통계 역시 같은 상황을 그리고 있다.
서울의 상위 20%와 하위 20% 아파트값 격차가 사상 최대인 6배를 넘어서며 ‘집값 양극화’ 현상이 심화하고 있다.
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한국감정원의 주택가격 통계를 보면, 지난 1월(1월13일 기준) 서울 아파트 평균 매매가격 5분위 배율은 6.1로, 2012년 1월 첫 조사 이후 최고치를 기록했다. 5분위 배율은 상위 20%(5분위) 매매가격 평균을 하위 20%(1분위) 매매가격 평균으로 나눈 수치로, 고가주택과 저가주택의 집값 격차를 나타내는 지표다. 배율이 클수록 상·하위 집값의 양극화가 심하다는 뜻이다.
1 분위 즉 싼 집값은 별다른 변동이 없는 반면,
5 분위 즉 고가 아파트의 상승폭은 눈에 띌 정도다.
결과론적으로 보면,
기본적으로 유주택자와 무주택자의 자산 격차가 점점 벌어지고 있는 데다가 지역별 양극화도 심화되었다.
결과적으로 보면,
영끌해서 최대한 비싼 아파트에 들어간 사람이 승리자가 되어버렸다.
# 임대사업자 제도
현재 집값 상승에 대한 다양한 의견이 있다.
난 개인적으로 넘치는 유동성이 원인이라고 생각하고,
그 추상적인 유동성이라는 것은 대출이라는 형태로 구현화되어 부동산 시장에 영향을 준다고 본다.
아 물론 이건 개인적인 뷰고 다른 뷰들도 많다.
개인 주택담보대출로 유동성이 구현화하여 부동산 시장에 영향을 주는 데 한계라는 게 있지만,
대출에 대출이 얹어지는 되먹임 현상으로 대규모로 확전 된 것은 결국 임대사업자 제도가 아닐까 한다.
막말로 주변에 일반 회사원인데 타이밍 좋게 부동산에 뛰어들어 집 4~5채 순자산 20억 찍은 스토리도 있다.
금수저도 아니었지만 가능했던 건 임대사업자 제도가 아니었으면 힘들었으리.
그냥 개인은 대출을 받을 수 있는 한계가 있기 때문.
집값 상승의 원인은 다양한데 특히 특정 대책에 대한 비판의 목소리가 높다. 바로 ‘민간주택임대사업 등록 인센티브’ 제도다. 재정학 권위자인 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 6·17 대책 발표 직후 “(이 제도는) 투기의 꽃길이다. 정부가 암덩어리를 남겨둔 채 항생제만 처방하고 있다”며 강하게 성토했다. 왜 그럴까.
임대사업자 전환이 이 문제를 해결 줬었다.
아참,
계속 얘기하지만 복기하는 거라 다 지난 기사들이고,
지금은 규제로 다 막혀있다.
집을 산 과정에서도 혜택은 있었다. 당시 전세 시세는 5억원 가량이었다. 갭을 끼고 사도 13억원 가량이 필요했다. LTV40%를 적용했을 때 받을 수 있는 대출한도는 7억2000만원, 그러나 부동산 등기부등본엔 근저당 10억3000만원 가량이 잡혀 있다. 근저당권설정비율(110~120%)을 감안하면 8억5000만~9억3000만원 가량을 빌린 것이다. 대출 규제에서 빠진 임대사업자 대출 혜택이 주어졌을 가능성이 있는 대목이다. 결국 자기 돈 3억~4억원 정도만 투자해 18억원대 아파트를 구입한 셈이다.
물론 대출 갚느라 죽어나겠지만,
사람이 희망이 있는 상태,
집값이 오르는 상태에서는 라면 먹으며 다 버틸 수 있다.
2억 주면 군대 가잖어?
아닌가.
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4편 계속
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