재테크 초보 - 부동산 아주아주 기초적인 이야기 #2

 

 

 

재태크 초보 - 부동산 공부는 결국 자본조달 공부, 대출 공부

# 부동산 하락론지금과 완전히 다른 세상이 있었다.부동산에 관련해서 말이다.부동산 하락론이 받아들여졌...

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1편에 이어

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# 대출, 부동산의 첫 시작

사후적인 공부이긴 한데,

부동산 재테크의 주요 포인트를 요약하면 이렇다.

대출, 전세 끼고, 이자와 보유세 내고, 양도세 감안 차익실현.

첫 시작은 안타깝게도 대출이다.

지금은 당연히 집을 살 때 대출을 껴야 한다.

슬프게도 그렇게 생각해야 할 정도로 집값이 너무나 올라 버렸네.

불과 몇 년 전만 하더라도,

집은 사고 싶고 대출은 싫어라고 하는 말을 하는 사람도 있었다.

당시에는 도대체 어쩌자는 건가?라는 생각이 먼저 들었다.

'대출은 악이다', '빚지는 것은 절대 피해라' 같은 금융 교육을 받아 대출에 대해 거부감이 클 것이다.

당연히 막무가내 대출은 문제지만 대출은 금융의 중요한 역할이다.

금융의 역할 중 하나는 시간의 압축이라고 할 수 있다.

시간을 압축하여 시공간을 초월한 가치 교환을 할 수 있다.

시간을 압축한다는 뜻 이렇다.

12년 사이 서울 아파트 중위가격이 91.3% 상승한 셈이다. 또 전국 아파트 중위가격도 같은 기간 2억2600만 원에서 3억6800만 원으로 62.8%나 뛰었다. 최저임금 전액을 한 푼도 쓰지 않고 모아 서울 아파트를 구매하는 데 걸리는 기간도 문재인 정권 들어 43년으로 크게 늘어난 것으로 분석됐다.

 

이런 기사를 본 적 있을 것이다.

금융이 없다면 정말 43년간 돈을 모아야 집을 하나 장만할 수 있다.

이 문제를 해결하는 것이 금융의 역할 중 하나다.

30년간 돈을 모으면 집을 살 수 있다고 하자.

하지만,

정작 그 30년 동안 집이 필요하고,

집이 있어야 안정적인 생활을 기반으로 일 열심히 하여 돈을 벌 수 있을 것이다.

이때 금융이 해줄 수 있는 역할은,

미래 예상 수익원을 현재 목돈으로 전환시켜주는 것이다.

30년간 예상 수익이 있고,

그렇다면 당신은 30년간 대출 상환을 할 수 있는 신용이 있는 것이며,

금융은 당신에게 신용기반으로 대충 현재 서울 중위 집값 9억을 대출해 줄 수 있다.

당신은 손에 들어온 9억으로 집을 산다.

즉,

30년간 돈 모아서 30년 후 집을 사는 것을,

집을 산 후 30년간 돈을 갚는 행위로 치환한다.

30년간 현금흐름 발생이라는 사건은 동일하지만,

전자는 30년간 집이 없고,

후자는 오늘부터 집이 있는 것이다.

# 대출

이미 지난 일들을 보면,

대출은 부동산 규제의 첫 단추이기도 하다.

맨날 듣는 LTV, DTI.

부동산 좀 활성화하려면 이걸 가지고 왔다 갔다 한다.

정부는 부동산거래 활성화를 위해 2014년 8월 ‘하반기 경제정책운용방향’에서 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 각각 70%, 60%로 완화했다. 정부는 4월 이 규제를 1년 더 유지하기로 결정해 2017년 7월까지 연장됐다.

어쨌든,

다시 부동산이 불붙어서 어떻게든

주택담보대출 한도 줄어드니,

마이너스나 신용대출로 휘리릭 가게 된다.

그뿐 아니라 소위 영끌 -영혼까지 끌어 올린- 대출이라고 하는 제도권에서 접근할 수 있는 모든 대출을 끌고 오는 방식도 있다.

주택담보대출은 일단 기본으로 깔고,

신용 대출,

마이너스 통장,

개인연금저축 담보 대출,

보험 약관 대출,

제2금융권.

물론 이 또한 죄기 시작했다.

DSR로 종합적으로 말이다.

DSR는 개인이 금융회사에 상환해야 하는 연간 대출 원리금 대비 연 소득 비율을 뜻한다. 총부채상환비율(DTI)이 주택담보대출만 따졌다면 DSR는 신용대출과 자동차할부금, 카드론 등 모든 종류의 부채를 따진다.

예를 들어 연봉이 5천만원인 사람이 연 4.0%의 금리로 마이너스 통장에서 5천만원을 빌려 썼다면 DSR는 14%다. 1년간 내야 할 이자 200만원(5천만원X0.04)과 10년 만기를 적용해 1년간 상환해야 하는 원금을 500만원으로 계산한 값이다.

여기에 주택담보대출과 자동차할부금, 카드론 등의 원리금까지 합쳐 연 상환액이 총 5천만원에 이르면 DSR 100%로, 은행권이 예의주시하는 고 DSR 대상이 된다. 연간 상환액이 7천500만원이라면 DSR 150%로 추가 신용대출이 어려워진다.

 

제도권 대출을 다 채우면 부모님 대출이 있다.

물론 아무리 부모 자식 간이지만 나름 룰이 있다.

4.6%.

위와 같은 조건들이 성립해야 문제없는 부모님 대출이 된다.

차용증이 뭘까? 통상적으로는 ‘금전소비대차계약서’를 차용증이라고 한다. 금전소비대차계약서에는 차용하는 금액과 이자율, 이자 지급 기일, 변제 기일 등이 기본사항으로 들어간다. 당연히 가족 간의 차용증에도 이런 사항이 명시돼야 한다. 물론 차용증에서 지급하기로 약속한 원금과 이자를 정해진 날짜에 실제로 지급해야 한다. 차용증에 공증을 받는다면 그 금전 거래가 사실임을 인정받는 데 도움이 될 수 있다.

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하지만 공증만으로는 충분치 않다. 과세 당국은 공증 여부를 갖고 거래의 진위 여부를 따지지는 않는다. 공증 여부보다 중요한 것은 차용증대로 이자 지급을 제대로 했는지, 대출금을 실제 상환했는지 등의 여부다.

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이자를 지급할 때는 현금이 아닌 계좌이체를 통해 명확한 기록을 남겨둬야 추후 객관성을 인정받아 증여세 부과를 피할 수 있다. 여기서 주의해야 할 점이 있다. 세법에서 정한 법정 이자율인 4.6%에 해당하는 이자를 지급해야 추후 문제가 되지 않는다. 최근 신용대출도 3%대 금리로 받을 수 있는 만큼 4.6%라는 금리는 꽤 비싸게 느껴질 수 있다. 하지만 이에 이자를 낮춰 내면 과세 당국은 덜 낸 이자를 증여에 포함시킨다.

)

출처 : 시사저널(http://www.sisajournal.com

# 개인 대출을 넘어

개인으로서 제도권에서 받을 수 있는 대출 만땅이면,

전직을 하는 방법이 있었다.

개인사업자로 전직하여 개인사업자대출로 빨아들인다.

주춤하던 서울 집값이 다시 고개를 들면서 금융당국이 개인사업자대출의 용도외 유용 점검에 나섰다. 작년 9·13 대책 이후 LTV(담보인정비율) 규제가 없는 개인사업자대출이 악용되고 있다는 지적이 꾸준히 제기돼 왔지만 금융당국이 실제 현장 점검에 나선 것은 이번이 처음이다.

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개인사업자대출이 가계대출 규제 회피 통로가 되고 있다는 지적이 끊이지 않는 상황에서 최근 강남 집값 움직임이 심상치 않자 청와대가 직접 현장 점검을 지시한 것으로 알려졌다.

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주택을 담보로 한 가계대출은 투기지역·투기과열지구에서 LTV를 40%로 제한하고 있다. 특히 작년 9·13 대책으로 1주택 이상 보유 세대는 추가 주택구입을 위한 주택담보대출이 아예 금지됐다. 개인업자대출 중 임대업대출에도 LTV를 40%로 제한했다.

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반면 임대업자를 제외한 개인사업자대출은 LTV 규제가 적용되지 않는다. 금융기관들은 통상 자체 리스크관리를 위해 자율적으로 60~80%까지 LTV를 인정하고 있다. LTV가 가계대출에 비해 높아 가계대출 규제의 우회 수단으로 활용될 수 있는 가능성을 차단하기 위해 주택구입용으론 사용할 수 없도록 용도를 제한하고 있다. 금융회사는 대출 전에 자금의 사용 목적을 반드시 확인해야 한다.

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하지만 돈에 꼬리표가 없어 금융회사가 실제 개인사업자대출이 용도에 맞게 사용됐는지 확인하는 것은 쉽지 않다.

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특히 이같은 편법 대출은 은행권보다는 최근 몇년새 개인사업자대출이 급증한 2금융권에서 빈번한 것으로 알려졌다. 2금융권의 개인사업자대출 증가율은 2017년 44.0%, 2018년 29.9%에 달했다.

9·13대책 후 투기지역·투기과열지구 등 규제지역 내 주택담보대출이 40% 이하 제한된 반면 개인 사업자에게는 80%까지 대출을 해주는 점을 이용하는 것이다.

현지 중개업소에 따르면 이들은 개인이 부동산을 사고파는 '부동산 매매사업자'로 등록한 뒤 대출을 받는다.

현재 1금융권보다 상대적으로 규제가 느슨하고 관리 감독이 덜한 단위 농협, 새마을금고 등 제2금융권들이 중개업소를 활용하거나 은행 내방객들을 상대로 공격적인 영업을 펼치고 있다.

개인이나 임대사업자가 힘들면?

오호 법인!

이렇게도 말이다.

“9·13대책 이후 개인이나 임대사업자들이 대출을 받기 어려워진 뒤, 금융기관들이 법인으로 대출을 받으면 한도를 많이 받을 수 있다고 조언한다. 고객들이 그 말을 듣고 법인을 설립해 LTV 80% 수준으로 대출을 받는 일이 비일비재하다”고 말했다. 중개업계 관계자는 “법인으로 전환하면 명의를 분산할 수 있다. 법인으로 주택을 추가 매입하면 1가구 2주택에 걸리지 않아 세금과 대출 규제를 피할 수 있다”고 설명했다.

저금리 기조에 부동산 폭등 상황이면,

돈을 누가 얼마나 끌어올 수 있냐가 관건이 되어버렸다.

부동산의 금융화라고 해야 하나,

과거에는 입지와 학군 등 각 고유 지역 정보가 귀했겠지.

아무리도 인터넷이 덜 발달한 시기에는 거주하는 사람들 사이에만 정보가 돌았다.

그래서 소위 복부인이라는 말이 나왔더랬지.

그러나 이런 정보는 상당히 균질화되고,

부동산 매매에 금융 의존도가 높아지면서 부동산 투자는 상당히 금융화(?) 되었다.

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