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재테크 초보 - 부동산 아주아주 기초적인 전세 이야기 #4일반 정보 2024. 1. 29. 03:10
3편에 이어
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# 전세
전세는 집값에 상당히 중요한 요소이다.
전문가들은 집값의 선행지표로 여긴다.
두둥.
사실 너무 뻔한 것 같지만,
부동산 광풍에 모두가 참여하지 않은 걸 보면,
아는 것과 실행하는 것 차이에는 차이가 있겠지.
과거를 돌아볼까나,
2015년 정도에 한국은행 경제 동향 보고서를 보고 내가 메모했던 내용이다.
이런 메모를 했었더랬지.
맨 오른쪽 주택 가격 상승 압력에 대해 도식화했었다.
정리하면,
주택가격 상승원인은,
(A) 전세수요의 매매 전환 - 아 전세 또 올려, 집주인 이 XXX 더러워서 내가 집산다!
(B) 자금 조달비용 하락 - 나 대출할 때 6~7%인데 지금은 3~4% 구만.
(C) 주택의 대체 투자상품으로 인식 - 주식도 쪽박이요, ELS도 젠장 투자할게 없네, 다시 집?
이렇다는 것이다.
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여기서 가장 큰 요인인 전세수요의 매매전환은,
전세시장과 영향이 있다.
전세가 상승원인은,
(A) - (1) 임대인의 월세선호 - 전세금 받아봐야 굴릴 때 없구만, 월세 주던가 전세 올리던가!
(A) - (2) 주택가격 하락 우려 - 집값은 떨어진다 고로 난 전세하련다, 전세 수요 업업!
(A) - (3) 차입여력 확대 - 전세금 올려달라고? 은행이 돈 잘 빌려주는데 그냥 전세금 올려주지 뭐.
2015년에 했던 메모인데 지금 얘기인지 5년 전 얘기인지 구별도 안 가는구나.
이런 뷰를 가지고 있었긴 했고,
영끌 대출 이빠이 다주택자 해보고 싶다는 생각이 컸으나,
와이프가 그런 위험천만한 짓 하지 말라며 말렸더랬지.
지금 생각해보면 아쉽지만 뭐 이미 신 포도 아니겠나.
# 전세 제도의 오묘함
전세제도는 우리나라에만 있다고 하는데,
뭐 진짜인지는 잘 모르겠다.
하지만 전세제도는 한국 부동산에 어마어마한 금융 인프라를 제공한다.
전세제도?
뭐 별거 아닌 것 같지만,
한국 사회 문화에 깊게 자리 잡고,
관련 법률부터 인프라 뭐 전세 관련 시장 참여자에 그 역사까지 단단한 금융 인프라다.
미국 서프라임 모기지가 어마어마한 파생상품 어쩌구 하는데,
전세대출은 서프라임 모기지랑 큰 틀에서 별 차이 없을 것이다.
서브 프라임 모기지라는 게 결국 저신용자나 수입이 없는 사람에게도 돈을 빌려준 것인데,
전세 대출도 그렇잖아?
하지만 미국은 그 리스크를 파생상품으로 치환하여 넓게 분산하여 해소한다.
한국은 미국에서 파생상품으로 열심히 짱돌 굴리며 하는 것을,
전세 제도 인프라 등으로 자체적으로 리스크를 소화하고 있다.
뭐 하나하나 뜯어보면 아닐 수 있지만,
내가 알기로 우리나라는 전세 대출 리스크 해소를 위해 복잡한 파생상품을 만들진 않는다.
필요가 없기 때문이겠지.
# 2012년
2012년 지금 생각하면 어이없겠지만,
기사 헤드라인은 이랬다.
맥못추는 부동산시장, 투자법칙도 맥없이 깨졌다
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수도권 집값이 인플레이션 헤지(위험분산)도 못할 정도로 침체된 데다 매매시장 정체로 ‘전세 끼고 집을 사서 레버리지 효과를 누린다’는 기존 투자패턴 자체가 먹히지 않고 있다”
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내 집 마련 실수요자의 주력 부대였던 ‘30대’가 부동산 구매를 기피하는 현상도 두드러진다. 한국갤럽과 부동산114가 최근 실시한 설문조사에서 ‘올해 집을 살 계획이 있다’고 응답한 30대는 2010년 40.6%에서 지난해 21.9%로 줄었고, 올해는 13.0%로 급감했다. 주택시장 침체 장기화와 주거문화 다변화 등으로 ‘내 집 마련’을 포기한 것이라는 게 전문가들의 분석이다.
불과 8년 전 일이다.
같이 한바탕 일단 씁쓸한 웃음 터트려보자.
이 얘기를 하려던 것은 아니고,
전세의 역할에 대해서 얘기하려고 한다.
이 기사에 이런 내용이 나왔었다.
예전에는 전세금이 매매가의 60%에 육박하면 집값이 올랐다는데 요즘은 전혀 그럴 기미가 보이지 않는다
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매매가에서 전세금이 차지하는 비중(전세가율)이 60%에 육박하면 집값이 오르고 거래가 활기를 띤다는 ‘전세가율 60% 법칙’
과거에 내려왔던 중요한 부동산 상승 신호가 하나 있다.
많은 부동산 고수들이 많이 보는 지표일 텐데,
매매가 대비 전세가가 차지하는 비중을 나타내는 소위 전세가율이다.
당시 전세가율이 60% 되면 집값이 상승한다는 법칙이 있었다.
2013년 정도 되면 슬슬 전세가율이 높아진다.
정부가 침체된 주택 거래시장을 살리기 위해 각종 세제지원을 실시한 9·10 부동산 대책 이후 거래량이 반짝 증가했지만, 여전히 주택 거래는 부진을 면치 못하는 모습이다.
다만 최근 매매가 대비 전세가격 비율이 상승함에 따라 앞으로 주택 매매가격이 다소 상승할 가능성도 있다는 분석이 나왔다.
여러분!
정부가 침체된 주택 거래시장을 위해 부동산 대책을 실시했던 적도 있었더랬죠!
2015년에 가면 기조가 강화된다.
부동산 투자의 고전 '전세 낀 매매' 부활
전셋값이 오르면서 매매가격과 큰 차이가 나지 않아 세입자가 있는 물건을 매입할 경우 투자 금액 부담이 적고, 최근 시장 분위기를 볼 때 매매가격도 쉽게 떨어질 것 같지 않다.
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전세 매물이 귀하다보니 높은 가격에 전세입자를 들여 전셋값이 오르면 투자금액을 회수하고 시세차익까지 누리는 고전적인 투자 방법을 다시 찾는 수요자들이 늘고 있다.
전국의 아파트 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)은 70%를 넘어섰다.
장기화된 전세난에 지친 실수요자들은 저금리를 활용, 주택 구입에 나서면서 매매거래가 급증하고 가격도 올랐다.
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하반기에도 이같한 움직임은 계속될 전망이다. 반복되는 전세난에 피로도가 높아진 수요자들은 인하된 금리 등을 활용, 보유한 전세금과 일정 수준의 대출을 더해 주택 매수를 고려해 볼 수 있다는 얘기다.
2017년 박근혜 정부의 끝.
지난 2월 전국 주택의 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 역대 최고치를 기록했다. 매매가격은 하락했으나 전셋값이 상승한 때문이다
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아파트 전세가율은 2015년 마침내 70선 넘어섰고 지난해 9월 처음으로 소폭 하락한 75.4를 보였다가 4개월 보합세 이후 다시 오름세를 보였다. 지난해 전세가율이 주춤한 것은 매매가가 오르자 전셋값이 상대적으로 낮게 보여서다.
여담으로,
민주당 지지자들도 박근혜 정부 때 이걸 들어야 하는데!라고 후회하는 그것.
빚내서 집사라.
박근혜 정부 때 초이노믹스!
“빚내서 집 사라.” 최 전 총리가 펼친 경제 정책의 핵심 키워드다. 국민들이 돈을 더 빌릴 수 있도록 규제를 풀고 금리를 내렸다. 이런 정책을 두고 시장과 미디어는 최경환 전 부총리의 이름을 따 ‘초이노믹스’란 이름을 붙였다.
그러하다.
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5편
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