재태크 초보 - 부동산 공부는 결국 자본조달 공부, 대출 공부

 

 

# 부동산 하락론

지금과 완전히 다른 세상이 있었다.

부동산에 관련해서 말이다.

부동산 하락론이 받아들여졌던 전설적인 시기.

부동산 하락론을 얘기하는 지인에게 했던 말이 기억난다.

‘어차피 하락일지 상승일지 모르면 차라리 하락론 보다는 상승론 입장을 하는 게 좋지 않냐?’

‘최소한 상승론자들이 재태크 공부에 훨씬 도움이 된다니까’

이건 마치,

파스칼의 ‘신을 믿냐’ 내기, 팡세의 기댓값과 비슷하다.

어차피 신이 있는지 없는 지 불확실하면,

신이 있는데 안 믿으면 지옥가고,

믿었는 데 신이 없으면 똔똔,

믿으면 천국.

그냥 기대값 관점에서 보면 속편하게 믿고 말지.

파스칼이 그랬다고 함.

여튼 이런 느낌으로 부동산 상승론을 믿는 게 차라리 공부를 하게 된다.

경험적으로,

돈에 눈 돌아갈 때 학습 곡선이 어마어마하거든.

# 부동산은 도대체 무슨 공부를?

지금은 안 그렇지만,

금융인 중에는 과거에는 부동산 재태크는 뭔가 쌈마이 같고,

주식 재태크 하는 사람들은 쿨한 이미지가 있었다.

아놔 부동산으로 재태크? 복부인이냐? 이런 느낌으로 말이다.

그래서 주변에도 만약 내가 10억 있으면 삼성전자를 사야지 부동산은 쯧쯧!

이랬더랬지.

부동산 자산이 가진 또 다른 파워인 담보력을 무시하는 발언이다.

무슨 뜻이냐고,

10억으로 집과 부동산을 산다고 하자.

어떤 자산을 먼저 사냐에 따라 자산 구성이 달라진다.

주식쟁이 처럼,

10억으로 삼성전자를 풀러 사고, 주식 담보 대출로 집을 사는 방법.

부동산쟁이 처럼,

10억으로 아파트를 사고, 주택담보대출 받아 삼성전자를 사는 방법.

주식 담보 가치와 아파트 담보 가치 차이가 있다보니,

같은 돈으로 매매 순서로 차이가 난다.

몇 해 전 초고수들은,

전세낀 집을 사고, 또 사고 또 산 후, 담보로 주식을 샀겠지.

지금 부동산 폭등의 큰 축 중 하나가 바로 이 임대사업자 제도인 것이다.

# 자본 조달

 

사후적인 얘기이다.

실수요 소유자야 부동산 재태크 공부는 사실 입지, 학군 공부겠지만,

정말 헤비한 투자자라면,

뭐 투기자라고 해도 상관없겠지만.

금융적인 지식을 많이 공부했을 것이다.

자본조달,

즉 대출 말이다.

후배에게 농담으로 부동산 상승론으로 살면 열심히 공부하게 되니까, 차라리 상승론으로 살어!

라고 했을 때,

여기서 공부는 입지가 아니라 대출이나 자본 조달 측면이다.

돈 많은 사람 참 많지만,

부동산이 값이 팡팡 오르고 또 오른 것을 누군가 사는 것은 사실 저금리와 풍부한 유동성에 근거한다.

한마디로 내 통장에 돈이 넘쳐서 팡팡 하루에 몇 천 올라가는거 사는게 아니라,

자본조달이 매우 용이해서 그런 측면이 크다.

가령 예를들어 보자,

부동산 정책의 허점을 공략하는 투기꾼은,

결국 자본 조달 방법의 허점을 찾는 것이다.

김용범 / 금융위원회 부위원장 (28일 가계부채 점검회의) : 일부 다주택자들이 전세자금보증을 활용해 전세자금대출을 받은 후에 전세로 거주하면서 기존에 갖고 있던 여유자금을 활용해 갭투자를 하는 사례가 있고…]

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실제로 투기지역으로 지정된 지역에 집을 가진 사람은 집값의 최대 40%까지 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

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반면 전세자금을 마련하기 위해 대출을 받는다면 80%까지 받을 수 있는데다, 금리도 3%대 초반으로 훨씬 저렴합니다.

예를 들어 15억 3천만 원인 서울 잠실의 84제곱미터 아파트를 보유한 사람이 주택담보대출을 받을 경우, 최대 6억 1200만 원까지만 받을 수 있지만, 같은 아파트 단지에서 8억5천만 원에 전세로 거주하면 전세자금대출로는 최대 6억8천만 원까지 빌릴 수 있습니다.

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만약 소유하고 있는 아파트는 전세를 주고 같은 단지에서 같은 값의 전세로 이주한다면, 전세자금대출을 최대로 받고 받은 전세금에서 1억7천만 원만 내야 할 전세금에 채워넣으면 된다는 계산입니다.

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즉, 6억 8천만 원이 여유 자금으로 남습니다.

만약 같은 아파트 단지가 아니라 전셋값이 더 저렴한 지역으로 이주한다면 그만큼 여윳돈이 늘어날 수 있습니다.

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심지어 아는 사람과 허위로 전세계약을 체결한 뒤 전세대출을 받아 이를 주택 구입에 사용하는 경우도 있습니다.

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전세계약서와 확정일자만 있으면 대출이 가능한 허점을 악용한 사례입니다.

금리가 상당히 높은 수준이면 이런 무리한 방법으로 자본조달을 하진 않겠지만,

정말 금리 수준이 역대급으로 낮은 와중에,

급하게 올라갈 이벤트는 없어보이니,

그냥 이 세상에 넘치는 돈을 누가 가장 많이 싸게 끌어오냐 싸움이 된다.

또 과건에 이런 얘기도 있었지.

아참 지금은 다 규제로 막혔다.

 

정부는 꼼수 대출도 다양해진 것으로 파악한다. 지난해 주택임대사업자 대출로 주택담보대출 규제를 피해가더니 올해는 주택매매사업자 대출이 주택 구매 자금원으로 활용됐다. 주택매매사업자는 사업자 대출이어서 대출 제한이 없다. 주택매매사업자 등록만 하면 돼 절차가 까다롭지 않다. 사업자라면 관련 법령에 6개월에 한 차례 이상 매수하고 두 차례 이상 매도하게 돼 있지만 그렇게 하지 않아도 별다른 제재가 없다. 대출을 받을 때만 주택매매사업자 등록을 하면 됐다.

그리고 15억원 초과 아파트 대출 금지 때도 또 다른 허점을 사람들은 찾아낸다.

17일 전격적으로 시행된 ‘시가 15억원 초과 아파트 대출금지’ 규제를 두고 금융당국 입장이 하루 만에 뒤집혔다. 임차보증금 반환용 대출은 허용한다는 지침을 내린 지 24시간도 지나기 전에 ‘대출 금지’로 돌아섰다. 설익은 대책을 서둘러 내놓은 탓에 허점이 드러났기 때문이다.

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하지만 임차보증금 반환을 명목으로 받은 대출은 얼마든지 주택구입목적으로 돌려 활용할 수 있다. 전세를 끼고 15억원이 넘는 아파트를 산 뒤(갭투자), 전세 계약이 끝나는 시점에 전세보증금을 돌려주겠다며 LTV 한도(투기지역 9억원 이하분 40%, 9억원 초과분 20%)를 채워 대출을 받는 식이다.

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온라인을 중심으로 이러한 ‘규제 우회책’이 공유되기도 했다. 한 인터넷 부동산 카페에는 17일 오후 "앞으로 15억원 이상 아파트의 전세 낀 매물은 품귀해진다"며 "실거주하고 싶으면 전세 많이 낀 매물 사놓고 투자수익 누리시다가 입주하고 싶으면 전세퇴거자금 대출받아서 세입자 보내고 거주도 하면 된다"는 글이 올라왔다. 이에 금융위는 긴급하게 반환 목적 대출까지 틀어막는 새로운 행정지도를 18일부터 시행키로 입장을 바꿨다.

https://n.news.naver.com/article/025/0002961102

저금리 기조와 유동성이 풍부해지면서,

부동산 재테크 영역은 상당히 금융화 된 것 같다.

특히,

얼마나 규제 레이다망을 피해 저공비행하며 자본조달을 할 수 있느냐 싸움이다.

그래서 금융 쪽 사람들은 매번 규제가 나올 때마다,

어랏 왜 자본조달 통로가 열려있지 하곤 했다.

그냥 자본조달 통로를 꽉 막아버리면 못 오르잖어?

물론 그렇게 단순한 문제가 아니라는 것은 안다.

결국 부족한 신규 공급을 민간 임대 확대와 후한 전세 대출로 해결하려 했으니.

이미 하나의 생태계가 만들어져 버린 상황에서 무식하게 자본 통로를 다 막아버리면 또 다른 문제이긴 하겠지.

여튼,

이런 세상에서는 ‘대출은 죄악이다!’라는 강력한 교육을 받고 알뜰살뜰하게 돈 모고 있던 지인들은 너무나 소외되어 버렸다.

나에겐 내일은 없다 식으로,

질러! 땡겨! 땡겨! 하며 대출 파워풀하게 했던 사람들이 승자가 되어버렸으니.

술자리에서 한 숨 푹푹 쉬면서 분노하는 알뜰살뜰 적금러들이 너무나 이해가 간다.

그러하다.

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2편 계속